Le marché du logement: entre croissance démographique et offre limitée
Berne, 16.09.2026 — La situation sur le marché suisse du logement a connu une nouvelle détérioration en 2025 et au premier semestre 2026, comme l’indique la dernière mise à jour du monitorage du marché du logement, réalisé par l’Office fédéral du logement (OFL). Les personnes à la recherche d’un logement et disposant d’un pouvoir d’achat faible ou moyen sont particulièrement touchées. L’étude s’intéresse également au lien qui prévaut entre immigration et marché du logement. Au-delà de la croissance démographique, il apparaît que deux autres facteurs influencent l’évolution des loyers: les revenus et l’offre de logements.
La tension sur le marché suisse du logement continue de s’accroître. La situation reste particulièrement difficile pour les ménages à faible pouvoir d’achat, ainsi que dans l’agglomération zurichoise, en Suisse centrale et dans différentes régions de montagne. Cette situation tient notamment au fait que le nombre de nouveaux logements construits est insuffisant au regard de l’augmentation du nombre de ménages.
L’une des causes de la progression du nombre de ménages réside dans l’évolution démographique. Entre 1990 et 2025, la population suisse s’est accrue de 36,9 %. Sur cette croissance, 15,0 points de pourcentage sont imputables à la population suisse et 21,9 à la population étrangère. La croissance démographique accroît la demande de logements, ce qui influe également sur l’évolution des loyers. L’augmentation des revenus contribue elle aussi à renchérir les loyers : lorsque les ménages peuvent consacrer davantage d’argent au logement, les prix locatifs s’inscrivent en hausse, en particulier lorsque l’offre est limitée. Selon le monitorage du marché du logement, l’impact de la progression des revenus sur l’évolution des loyers à long terme est d’une ampleur similaire à celui de la croissance démographique.
La question de savoir combien de logements seront créés et dans quelle mesure l’offre de logements pourra suivre le rythme de la demande croissante est également déterminante. En 2025, environ 18 % des logements nouvellement construits consistaient en des démolitions-reconstructions, ce qui réduit la hausse nette du nombre de logements. Dans le même temps, les terrains constructibles se raréfient : dans les régions étudiées, la part des zones à bâtir non construites est passée de 9,9 % à 6,9 % entre 2012 et 2022.
Les ménages étrangers sont plus souvent à la recherche d’un logement
L’analyse montre aussi que les ménages étrangers – soit les ménages dans lesquels aucun membre ne possède la nationalité suisse – sont plus mobiles que les foyers suisses. Ils représentent environ 21 % de l’ensemble des ménages, mais 39 % des foyers qui déménagent. À taille de ménage égale, ils occupent environ un quart de surface habitable en moins par personne que les ménages suisses. En 2025, la taille moyenne de leurs foyers, qui s’élevait à 2,08 personnes, était légèrement inférieure à celle des autres ménages.
Autre constat: les ménages étrangers dépendent davantage du marché du logement locatif. Leur taux de logements en propriété s’élève à 12 %, contre 42 % pour les ménages suisses. Comme ils déménagent plus souvent et que leurs baux sont en moyenne de plus courte durée, ils profitent moins des loyers comparativement bas associés aux baux plus anciens. Enfin, par rapport à leurs revenus, les ménages étrangers assument des charges locatives tendanciellement plus élevées.
Une offre de logements plus étoffée dès 2027 au plus tôt
Pour 2026, le monitorage du marché du logement prévoit toujours une croissance insuffisante du parc immobilier. Amorcée depuis 2024, l’augmentation du nombre de demandes de permis de construire et de permis délivrés laisse présager une reprise à nouveau plus marquée de la croissance du parc de logements à partir de 2027. Une détente rapide sur le marché immobilier n’est toutefois pas attendue. Pour les baux en cours, le bas niveau des taux d’intérêt et la faible inflation observés en 2026 garantissent le maintien de loyers globalement stables. En revanche, les hausses de loyer devraient se poursuivre du côté des logements nouvellement mis en location.
Informations complémentaires: Monitorage du marché du logement