Droit du bail : clarification du rendement admissible
Berne, 26.02.2026 — Le 25 février 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) qui vise à préciser dans le droit du bail le calcul du rendement admissible, à clarifier l’application de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral et à accroître ainsi la sécurité juridique. Cette modification met en œuvre la motion 22.4448 Engler. La procédure de consultation court jusqu’au 5 juin 2026.
Le projet a pour point de départ l’art. 269 du code des obligations, qui interdit les loyers abusifs lorsque la chose louée permet d’obtenir un rendement excessif. Or la loi ne fait pas de distinction entre rendement net et rendement brut, ni entre revenus courants et investissements créant une plus-value. Ces différenciations découlent de la jurisprudence du Tribunal fédéral et ont donné lieu à plusieurs arrêts fondamentaux ces dernières années. Il incombe désormais de les définir avec précision par voie d’ordonnance afin de préserver l’uniformité du système et de garantir une application cohérente.
Le projet vise à définir le rendement pouvant être considéré comme admissible selon le taux d’intérêt de référence en vigueur, ce qui exige une adaptation de l’OBLF. Il prévoit en particulier l’introduction des précisions suivantes :
· Jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2 %, un supplément de 2 points de pourcentage reste admissible, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral.
· À partir d’un taux d’intérêt de référence de 2,25 %, le supplément admissible est réduit par paliers de 0,25 point de pourcentage. Cela permet, d’une part, d’éviter un changement abrupt de système et, d’autre part, de lisser l’évolution des loyers.
· À partir d’un taux d’intérêt de référence de 6 %, le supplément reste inchangé à 0,5 point de pourcentage. Il est ainsi tenu compte à la fois des intérêts des locataires et de ceux des bailleurs.
· Les notions de rendement brut ainsi que d’investissement créant une plus-value sont clairement définies et adaptées à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral.
· Le calcul des intérêts et de l’amortissement des investissements créant une plus-value est précisé, notamment en ce qui concerne le taux de capitalisation, la durée de vie et la prise en compte des frais d’entretien courants.
L’adaptation de l’ordonnance comble une lacune réglementaire et améliore la sécurité juridique et la prévisibilité pour les locataires et les bailleurs. Par ailleurs, elle met ainsi en œuvre un mandat du Parlement (motion 22.4448 Engler). La procédure de consultation prendra fin le 5 juin 2026.
Lien :
Procédures de consultation en cours | Fedlex Révision partielle de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBFL)